“以房（fáng）养老”能否以及何时能（néng）够成为广（guǎng）大居民的养老可选项？随着（zhe）北京率先明确将（jiāng）试行不动产信托（tuō）财产登记制度，这一话题的关注度也有所升温。

　　中（zhōng）共中央、国务院刚（gāng）刚发布的《关于深（shēn）化养老（lǎo）服务改革发展的（de）意（yì）见》提出，要大（dà）力发展养老金（jīn）融，其中提到（dào）要（yào）“拓（tuò）展（zhǎn）养（yǎng）老服（fú）务（wù）信托业务”。在（zài）我国老龄化速度加快、程度加深背（bèi）景（jǐng）下，考（kǎo）虑（lǜ）到国（guó）内（nèi）住房反向抵押（yā）的（de）推（tuī）进效果不及预期，能否（fǒu）在“以房养（yǎng）老”、不（bú）动产财富传承方面破局，成为正处于“新三分类”转型期的（de）信托公司一个重要的探索（suǒ）方向。

　　中（zhōng）国信托（tuō）业（yè）协（xié）会近期发布的《2024年信托业专题研究报告》(下称《报（bào）告（gào）》)提到，信（xìn）托在服务养老（lǎo）方面具（jù）有独特的制度优势，但目前我国（guó）养老信托仍（réng）处于起步（bù）阶段，还面（miàn）临不少痛（tòng）点，其中首要难题（tí）就是财产登记与税收制度安排。

　　业内认（rèn）为，北京（jīng）在不动产信（xìn）托登记制度上的（de）破冰，为其他一二线城（chéng）市乃至全国的制度完善打（dǎ）开了空间，从而让“以房养老”信托实践有了更（gèng）多可能性，但还有待（dài）税（shuì）收等（děng）相关配套制（zhì）度的进一步完善，生态圈（quān）的打（dǎ）造和信托（tuō）公司商业模（mó）式（shì）的转变、专业（yè）能力的提升同样重要。

　　“以（yǐ）房养老”缘何难普及

　　“养老(金融)最主要（yào）是解决钱（qián）从哪（nǎ）里来的问题，资金来源非常重要。”《报告》专题课题组成（chéng）员（yuán）上海信托战略发展总部副总经理付宇翔在（zài）《报告》发布会上表示，从（cóng）国外经验来看，房产等多元资产是养老资金的（de）一（yī）个重要来源（yuán），这可以为我国应（yīng）对（duì）老龄化（huà）带（dài）来很多启发。

　　《报告》提到，美国（guó）、日（rì）本（běn）等成熟（shú）经济（jì）体养老金融发展的特（tè）点之（zhī）一是利用养老金融体系，通过盘活房产的（de）方式（shì）为老年人提（tí）供养老所（suǒ）需（xū）的资金（jīn）。以日本（běn）为例，日本（běn）的“倒按揭”贷款试（shì）点始于（yú）1981年，至今已有（yǒu）超过40年（nián）的（de）历（lì）史，在此期间，相关（guān）制度不断（duàn）完善，并发展出抵押、信（xìn）托等多种模式（shì），互为补充地满足老年（nián）人“以房（fáng）养老”的需求。

　　房产同（tóng）样（yàng）占据我国居民财（cái）富的较大比重，关于（yú）“以房养（yǎng）老”话题的讨（tǎo）论由（yóu）来（lái）已久，“倒（dǎo）按揭”探索也已推进多（duō）年，但节奏（zòu）缓慢。

　　“过往我国‘以房养老’的模（mó）式主要是住房反向抵（dǐ）押，经历过一轮初期探索，总体成效并不（bú）显著。”付宇翔称（chēng），住房反向抵押模式在推广过程中受（shòu）到来自（zì）供给和需求端的双重阻力。

　　住房反向抵押模式，主要是指“老年人住房反向抵押养老保险”，这是一种将住房抵押与终身养（yǎng）老年（nián）金保（bǎo）险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产（chǎn）权的老年人（rén）将其房（fáng）产抵押给保（bǎo）险公司，继续拥（yōng）有房（fáng）屋占有、使用（yòng）、收益和经抵押权人（rén）同意（yì）的处置权，并（bìng）按照（zhào）约定条件领取养老金直至（zhì）身（shēn）故；老年人身故后，保险公司获（huò）得抵（dǐ）押房产处置权，处置所得将优先用于（yú）偿付养老保（bǎo）险相关费用（yòng）。

　　2013年9月，国务院制定《关于（yú）加快（kuài）发展养老（lǎo）服（fú）务业的（de）若干意见》，提出开展（zhǎn）老年人（rén）住房反向抵（dǐ）押养（yǎng）老保险试（shì）点。次（cì）年6月（yuè），原保（bǎo）监会起草了《关于开展老年人住（zhù）房反向抵（dǐ）押养老保险试点的（de）指（zhǐ）导意见》，计（jì）划于2014年7月1日起至2016年6月30日在（zài）北京、上海（hǎi）、广州、武汉四个城市（shì）进行业（yè）务试点；2016年7月，原保监会决定（dìng）将试点范围（wéi）扩大至各直辖市（shì）、省会城市、计划单列市（shì）以及江苏（sū）省、浙江省、山东省、广东省的（de）部分地级市，试（shì）点期间延长至2018年6月30日；2018年7月，原银保监会发布（bù）通（tōng）知，决（jué）定（dìng）将老年（nián）人（rén）住房（fáng）反（fǎn）向抵押养老保险扩大（dà）到全国范围开（kāi）展。

　　但近（jìn）年来，市场上的相关动态消（xiāo）息和推进成果数据不多，反（fǎn）而成（chéng）为一些不法分子筹划养老金融骗局的“噱（xué）头”。更早前的公开资料显示，2016年（nián）10月和2015年3月（yuè），原保监会曾（céng）批复同意了（le）中国人寿（shòu）、幸福人寿相关业务（wù）产品的保（bǎo）险条款和（hé）保（bǎo）险费率。

　　《报告》认（rèn）为（wéi），国外“倒（dǎo）按揭”模式在我国推行（háng）困难（nán）有多方面原因，包括配套制度建设（shè）的缺失，以及该模式与中国居民传统（tǒng）的养老观念存在一定冲突等（děng）。“积（jī）极探（tàn）索‘以房（fáng）养老’信托这类‘存房养老’的（de）模式，可以成（chéng）为（wéi）中国特色‘以（yǐ）房养老（lǎo）’发展的重要（yào）路径。”《报告》称。

　　制（zhì）度堵（dǔ）点正在打通（tōng）

　　“以房养老”信（xìn）托将如（rú）何破解过去（qù）模（mó）式推广过程中的痛（tòng）点，又面临哪些新的堵点？

　　付宇翔认为，作为养老服务信托的（de）一种（zhǒng），“以（yǐ）房养老（lǎo）”特色化（huà）信托方（fāng）案一方（fāng）面在需求（qiú）端更符合中国人的（de）养老观念，即老年人无（wú）需将（jiāng）房产抵（dǐ）押；另一方（fāng）面，“以（yǐ）房（fáng）养老”信（xìn）托对（duì）于信托公司而言是服务信托（tuō）的一类，不会（huì）带来（lái）金融系统性风险。此外，相较（jiào）于老年人自行出（chū）租房屋养老或是（shì）换房（fáng）养老，信托可（kě）以发挥（huī）财产保（bǎo）护和财产隔离功（gōng）能。

　　他进一（yī）步介绍说，“以房养老”信托的业务逻辑（jí）在于（yú），房产将（jiāng）作为（wéi）老年人的（de）家（jiā）庭财产（chǎn），在老年（nián）人在世时（shí）作为其养老的资金来源之（zhī）一，即（jí）委托人以自己（jǐ）的不（bú）动产（chǎn）产权设立信托（tuō），产权转移至（zhì）受（shòu）托（tuō）人名下并登记为信托财产，受托人以信托财产（chǎn）所有权人的名义委托资（zī）产服务机构（gòu）管理、运用该处（chù）房（fáng）产（chǎn），取得（dé）资金收（shōu）入并归入信托财产，用于支付合同约定的养老费用；老年（nián）人离世后，不动（dòng）产则（zé）将按（àn）照委托人意愿处（chù）置或（huò）运用，相关收（shōu）入可以作为（wéi）其财富传承的一部分，也（yě）可以发挥社会公（gōng）益作用。

　　付宇翔认为，借鉴（jiàn）国（guó）外（wài）经验并结合国（guó）内实际，这将在很大程度上解决养（yǎng）老“钱从（cóng）哪（nǎ）儿（ér）来”的（de）问题，即通过拓展资产类型，将房产等多元资产装入信（xìn）托以（yǐ）为养老资（zī）金“开源”。而在服务养老方面，信托有着财产隔离等独特的（de）制（zhì）度优（yōu）势，且支持现金之外的（de）多元化养老财（cái）产，提供的养老金融产品（pǐn）或服务也可以更加（jiā）灵活、多元。

　　但这一畅想（xiǎng）要落地（dì），面临着制度上（shàng）的“堵点（diǎn）”，两个核心问题一是信托财产的（de）登（dēng）记问（wèn）题，二是不动产（chǎn）产（chǎn）权过户涉及的税收问题。

　　事实上，信托财（cái）产（chǎn）登记制度的缺位困（kùn）扰信托行业已久。尤其在2023年6月信托业务（wù）“新（xīn）三分类”新规实施后，监管（guǎn）鼓励（lì）发展的家族信托（tuō）、家庭服务信托、风（fēng）险处置服务（wù）信托等资产服务信托业务，对应（yīng）的很大一部分（fèn）信托（tuō）财产（chǎn）都涉及股权、不动产等（děng）。

　　好消息是，近年来（lái），上海（hǎi）、北京、天津、杭州等（děng）地（dì）都在不动产信托领域进行了积极探（tàn）索。就在2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局（jú）、北京市规划和自（zì）然资源（yuán）委员会联合发布（bù）了（le）《关于做（zuò）好（hǎo）不动产信托财产（chǎn）登记工作的通知（zhī）(试行)》(下称（chēng）《通知（zhī）》)，明确（què）了不动产装（zhuāng）入信（xìn）托的（de）操作路径和落地依（yī）据。

　　文件明确，不动产信托是指委托人依法将其不动（dòng）产转移给信托机构，由信托机（jī）构按照委托人（rén）的意愿以（yǐ）受托（tuō）人名义进行管理、运用和处分的信（xìn）托业务（wù）。不动产信托财产登记，则是指委（wěi）托人将国有土地上（shàng）已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给（gěi）信托机（jī）构，依法向不动产登（dēng）记机（jī）构（gòu）申请将信托财产权利和其（qí）他法定事项记（jì）载于不动产登记簿的行为。

　　根据《通知（zhī）》安排，不动产（chǎn）信托（tuō）财产登记的办理流程分三步：一（yī）是办理信托产（chǎn）品预登记。不动产信托（tuō）成（chéng）立（lì）前，信（xìn）托（tuō）机构应（yīng）当根据信托登（dēng）记相关规定在中国信托登记有限（xiàn）责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信（xìn）托预（yù）登记完成通知书。二是委托人与信托机构共（gòng）同签订信托文件，且信托文件中应明确信托（tuō）目的、信托财（cái）产、信托（tuō）期限（xiàn）、信（xìn）托当事人的权利义（yì）务、信托财产管理、运用和处（chù）分等具体内容。三是委托人与信托机（jī）构共同向不动产登记机（jī）构提出（chū）登记申请，不动（dòng）产登记机（jī）构根据契税完（wán）税(或减免税（shuì）)凭证、信托文（wén）件及中国信托登记有限责任公司（sī）出具的证明文件办理不（bú）动产转移登记。

　　业内普遍认为，尽管税收（shōu）等（děng）配套细则还（hái）有待完（wán）善，但这已（yǐ）经标志着（zhe）不动产信托财（cái）产登记（jì）制度建设向（xiàng）前（qián）迈出（chū）了（le）一（yī）大步。

　　“这对我们（men）信托（tuō）行业（yè）(来说)是一个令（lìng）人振奋的好消（xiāo）息。”付宇翔（xiáng）认为，这也会成为推动全国（guó）各地（dì）尤其一二线城市跟进（jìn）落实（shí）相关（guān）政策的重要契机（jī），为包（bāo）括“以（yǐ）房养老（lǎo）”信（xìn）托在内的不动产信（xìn）托落地提供更多可（kě）能。

　　但他也强调，相（xiàng）关业务（wù）的推进还（hái）涉及银行、房产运营机构、养老服务机构、资（zī）产管理机构等多方“角色（sè）”，既需要打造一个（gè）成（chéng）熟生态圈协同展业（yè），也考验（yàn）着信托公司（sī）的专业能力。